En nuestro país, el sector inmobiliario esta imposible. Siendo la vivienda algo necesario y fundamental, resulta que se trata de algo inaccesible para una gran parte de la población. Tal es la situación que independizarse y dejar el hogar familiar, es una utopía inalcanzable en muchos casos. Para los que buscan vivienda, encontrarla es complicado, no porque no exista la casa de sus sueños, al contrario, existe, pero se escapa a sus posibilidades. Si comprar es complicado, alquilar tampoco resulta sencillo. Los precios se disparan y compartir es indispensable si quieres llegar a final de mes, o siquiera, pagar los gastos.
Obviamente esto es así por diversas razones. Aunque podamos pensar que exista un afán de lucro detrás, no necesariamente es así. Muchos propietarios se ven en la obligación o necesidad de vender sus inmuebles a precios desorbitados para poder hacer frente a sus propios pagos. Del mismo modo que sucede con los alquileres, los propietarios piden una cantidad que les permita pagar su hipoteca y las facturas. En cualquier caso, salvo excepciones, todos formamos parte de ese mercado inmobiliario tan desproporcionado.
Queremos aprovechar este artículo, sin embargo, en las opciones de los propietarios y dejar las de los posibles inquilinos al margen en esta ocasión. Hemos entrado en la web Nordicway y estos expertos en el sector de la inmobiliaria, nos han hablado de las posibilidades que ofrece la venta o el alquiler de un inmueble para sus propietarios. Para los dueños de una vivienda, la duda respecto de si es mejor vender o alquilar su inmueble, suele resultar compleja de resolver. Los expertos en la material han analizado la situación de diferentes propietarios y han llegado a diversas conclusiones, puesto que, como decimos, la respuesta no es fácil de encontrar. Todo depende de la situación personal de cada propietario y una serie de factores determinantes en cada caso.
Si necesitas liquidez, vende
Esta podría ser la repuesta rápida y sencilla. Ante la duda de si vender o alquilar un inmueble en propiedad, en caso de necesitar tener dinero disponible, no hay más: vende. En este particular, se pueden producir todo tipo de situaciones diferentes como deudas (hipotecas que levantar), gastos imprevistos o que se van a producir de forma inminente, etc. La ventaja de vender una vivienda es que la entrada de dinero en la cuenta va a ser importante, pudiendo servir para liquidar deudas o afrontar otro tipo de gastos.
Un ejemplo que han visto en numerosas ocasiones los agentes inmobiliarios, es el caso de alquileres con hipotecas pendientes que se compraron en el momento de la burbuja inmobiliaria. Con la subida del Euribor, la renta mensual no cubre los gastos por lo que el propietario, decide poner en venta el inmueble. Así salda la hipoteca y le queda algo de capital para subsistir.
Vender un piso conlleva una serie de ventajas y desventajas que hay que considerar. Entre las primeras, como ya hemos comentado, encontramos la liquidez inmediata. En el caso de necesitar una entrada rápida de dinero, por la razón que sea, es la mejor opción. Por otro lado, se eliminan responsabilidades en el día a día, puesto que ya no hay que preocuparse de pagar derramas, gestionar inquilinos morosos, cubrir gastos de mantenimiento, etc.
Si se trata de la vivienda habitual, se puede reinvertir la plusvalía obtenida en la compra de otra vivienda habitual, sin tener que pagar el IRPF correspondiente. Lo mismo que sucede si se pasan los sesenta y cinco años. En el supuesto de que mantener un piso en propiedad te convierta en gran tenedor (aquellos que tienen diez pisos en propiedad o cinco en zonas tensionadas), la nueva ley de vivienda afecta en mayor medida que en el caso de pequeño tenedor, en lo que a limitación de precios y complicaciones para ejecutar un desahucio. En este caso, vender puede ser muy buena idea y olvidarse de convertirse en un gran tenedor.
Por otro lado, existen algunas desventajas a la hora de vender un piso, como la despatrimonialización, es decir, pierdes la propiedad del inmueble, lógicamente. Además de que si no se invierte el importe recibido por la venta, el capital ira perdiendo poder adquisitivo, en equivalencia al IPC anual. Los costes de la transacción conllevan el pago de la plusvalía municipal y el IRPF. Sin olvidar las fluctuaciones del mercado que pueden variar la rentabilidad de la venta a la baja. Por supuesto, los cambios que se producen a nivel personal en función de las circunstancias, como tener una segunda vivienda aunque este alquilada, puede ser un plan B ideal en casos imprevistos como separación o hijos que quieren independizarse.
¿Rentabilidad? Alquila
Salvo que te encuentres en una situación como las que hemos comentado, siendo inevitable recurrir a vender por la necesidad de contar con dinero en poco tiempo, lo más interesante, sin duda, puede ser el alquiler. Para tener claro se es la mejor opción, conviene analizar la rentabilidad que puede producir el alquiler de la vivienda. Se trata de un cálculo sencillo que requiere tener en cuenta el precio de la vivienda en compra y el del alquiler. La fórmula para calcular la rentabilidad bruta sería la siguiente: renta anual/coste vivienda. Para calcular la rentabilidad neta, que sería la real, habría que utilizar la fórmula: renta anual-gastos mensuales/coste de la vivienda.
Si el resultado obtenido es una cifra por encima del IPC, interesa alquilar. Incluso si solo se está por encima del tres por ciento, conviene alquilar. Aunque con toda probabilidad, si el piso tiene ya unos años o se trata de una herencia, la rentabilidad superará el diez por cien. Teniendo en cuenta como está actualmente el sector inmobiliario, existen muchas personas buscando piso para comprar y, después, alquilar sacando una buena rentabilidad. Por lo que si ya has comprado el piso o lo has heredado, alquilar el inmueble garantiza una buena rentabilidad en la mayoría de los casos.
No obstante, el alquiler cuenta con sus ventajas y desventajas, de las cuales vamos a tratar a continuación. En lo que a ventajas respecta, se cuenta con un ingreso extra de forma periódica, tanto si trabajas, como si ya te has jubilado y tienes tu pensión, el importe de la renta mensual, supone un buen complemento de esos ingresos. Por otro lado, se obtiene una doble rentabilidad, la mensual y la revalorización del inmueble. Además que puedes olvidarte de las gestiones y relegar en empresas que se ocupan de todo. Sin olvidar que en el supuesto de necesitar disponer de la vivienda para uso propio, la ley de arrendamientos urbanos contempla la posibilidad de recuperar el piso antes de que finalice el periodo pactado y las prórrogas.
No es oro todo lo que reluce, por lo que ahí van las desventajas de alquilar un piso. Siempre se corre el riesgo de impagos y desperfectos, aunque los seguros de impago de más, se ocupan de arreglar estas cuestiones. Supone contar con una serie de gastos imprevistos que pueden o no producirse, en caso de derramas de la comunidad, reparaciones, etc. Conviene tener esto en cuenta a la hora de calcular la rentabilidad. Aparte que supone unos trámites legales complejos, teniendo en cuenta que los contratos de alquiler deben estar actualizados a los últimos cambios normativos, depósito de la fianza en la comunidad autónoma, cambio de titularidad de los suministros, etc.
Todas estas desventajas pueden minimizarse si se encarga la tarea a las empresas que se dedican a todas estas gestiones. Aunque el riesgo, siempre existe.
Si de todo esto se puede sacar algo en conclusión, es la importancia de hacer algo con una propiedad. Lo que no se puede contemplar bajo ningún concepto, es la opción de dejar el piso vacío. Esta opción existe, por supuesto, pero se trata de algo que se desaconseja por varias razones de las que vamos a destacar dos: el impacto económico que conlleva, puesto que los gastos del seguro, los suministros e impuestos, se van a seguir produciendo; el impacto social, puesto que se contribuye a la carestía de la vivienda y se dificulta el acceso a otras personas, algo muy mal visto en estos momentos.
De cualquier modo, plantearse estas situaciones es normal cuando se dispone de una vivienda en propiedad. Saber qué hacer con ella en determinadas circunstancias, no es fácil. Sobre todo en estos tiempos en los que todo lo que se haga, conlleva un riesgo. Sin olvidar que la nueva ley de la vivienda, ha introducido una serie de cambios lo que a arrendamientos urbanos respecta que no benefician demasiado a los propietarios.
La cuestión más importante, llegados a este punto, no es valorar cual es la mejor opción. A veces parece que lo mejor es no tener un inmueble y quitarse de todo tipo de cargas, puesto que, resulta que tomes la decisión que tomes, siempre corres riesgos innecesarios o va a convertirse en una preocupación continua. Vender puede conllevar una pérdida económica, alquilar suponer un quebradero de cabeza y dejar el piso vacío, tampoco es plausible. Siendo así, no es de extrañar que el mercado esté totalmente disparado y disparatado.
